아파트 관리비 ‘비리 경보’ 7,851곳 띄우고도…

국토부·부동산원 모두 적발·처분 결과는 몰라

- 관리비 공개 대상 3곳 중 1곳 경보… 지자체 점검·처분 결과는 ‘자료 없음’

- 결과도 모른 채 경보 항목 31개→20개 축소… 5개월 뒤엔 “비리 사전 차단” 대책

- 국토부, 시도에 공문만 5번… “결과 정기 제출 전환” 10개월째 미시행

아파트 관리비 비리를 조기에 잡겠다며 정부가 도입한 ‘공동주택 관리비리 조기경보시스템’이 전국 7,851개 단지에 비리 의심 경보를 띄웠지만, 이후 지자체가 실제 점검에 나섰는지, 위반사항이 적발됐는지는 시스템을 운영하는 한국부동산원도, 이를 책임지는 국토교통부도 제대로 파악하지 못하고 있는 것으로 나타났다.

23일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 허영 의원이 국토교통부와 한국부동산원으로부터 제출받은 자료를 분석한 결과, 올해 비리 의심 경보가 1건 이상 발생한 공동주택은 7,851개 단지로 집계됐다. 관리비 공개 의무 단지 2만1,729곳의 36.1%로, 3곳 중 1곳꼴이다.

조기경보시스템은 공동주택관리정보시스템(K-apt)에 등록된 관리비와 장기수선충당금, 회계감사, 공사·용역 업체 선정 내역 등을 분석해 비리 의심 단지를 선별하는 시스템이다. 2022년 국토부가 구축해 한국부동산원에 운영을 맡기고 있으며, 공동주택관리법상 시스템 구축·운영의 주체는 국토교통부 장관이다.

부동산원은 경보 결과를 지자체가 열람할 수 있도록 제공하고, 5개 이상 항목에서 경보가 발생한 단지는 국토부에도 별도로 통보하고 있다.

그러나 경보 이후 지자체가 실제 점검·감사를 했는지, 위반사항이 적발됐는지, 시정명령·과태료·수사의뢰 등 처분으로 이어졌는지에 대해서는 “조치 여부에 대한 자료는 보유하고 있지 않다”고 답했다.

국토부도 사정은 크게 다르지 않았다. 국토부는 허 의원의 자료 요구에 시도별 점검·조치 결과를 취합해 제출하겠다고 했지만, 17개 시도 가운데 6곳 자료만 제출했다. 그마저 시도마다 집계 기준이 달라 전국적인 점검·처분 실태를 파악하기 어려웠다.

이는 제도 도입 당시 정부 설명과도 차이가 있다. 국토부는 2022년 9월 조기경보시스템을 소개하면서 공동주택 관리를 “수동적·사후적 관리에서 능동적·사전예방으로” 전환하겠다며, 지자체의 감사 처분과 주요 적발 사례, 조치 현황 등을 시스템에 등록해 공유할 수 있다고 밝힌 바 있다.

경보 결과도 모르는데… 기준부터 31개→20개 축소

이처럼 경보 이후 실제 적발·처분 결과를 제대로 파악하지 않는 상황에서 국토부와 부동산원은 지난해 12월 경보 기준부터 대폭 손질했다.

단순 오기·미입력 등 ‘실제 비리와 관련성이 낮은 항목’을 정비한다는 이유로 이상징후 항목을 31개에서 20개로 줄였다.

같은 시점 자료에 개편 전·후 기준을 각각 적용한 결과, 경보 건수는 8만1,241건에서 1만80건으로 87.6% 감소했다. 경보 단지도 1만9,752곳에서 7,737곳으로 60.8% 줄었다.

특히 국토부에 별도로 통보되는 ‘5개 이상 항목’ 경보 단지는 개편 전 기준 8,255곳에서 개편 후 7곳으로 급감했다.

삭제된 항목에는 국토부가 2022년 주요 이상징후로 제시했던 ‘최근 1년간 수의계약 결과를 한 번도 공개하지 않은 단지’가 포함됐다. 당시 2,990곳이 해당했고, 개편 직전에도 2,380건의 경보가 발생하던 항목이다.

관리비 등 통장 잔액에 대한 은행조회서 또는 잔액증명서를 등록하지 않은 회계감사인을 찾는 항목도 삭제됐다. 개편 직전 2,530건이 경보 대상이었다.

장기수선충당금을 사용하고도 유지관리이력을 등록하지 않은 단지를 찾는 항목들도 함께 삭제됐다.

일부 경보 기준은 완화됐다. 동일 회계감사인이 같은 단지를 연속 감사한 경우 경보 기준은 ‘3회 이상’에서 ‘5회 이상’으로 바뀌면서 경보가 4,610건에서 167건으로 줄었다.

장기수선충당금 사용액이 있는데도 사업자 선정 기록이 없는 단지를 찾는 기준 역시 ‘최근 6개월’에서 ‘최근 1년’으로 변경됐다.

5개월 뒤엔 “수의계약·회계감사 강화”… 앞뒤 엇갈린 대책

그런데 불과 다섯 달 뒤인 올해 5월 국토부는 ‘공동주택 관리비 제도개선 방안’을 발표했다.

관리비 비리에 대한 처벌을 강화하고, 수의계약 대상을 천재지변·안전사고 등 긴급한 경우와 특정 기술이 필요한 경우 등으로 제한하는 한편, 입주자 동의로 회계감사를 생략할 수 있도록 한 예외도 없애겠다는 내용이다.

당시 김이탁 국토부 제1차관은 “입주자대표회의와 관리주체의 비리를 사전에 차단”하겠다고 밝혔다.

정부는 수의계약과 회계감사 관리를 강화하겠다고 나섰지만, 정작 조기경보시스템에서는 수의계약 결과 미공개와 회계감사인의 잔액 확인 누락을 포착하던 경보 항목이 이미 삭제된 상태였다.

공문만 다섯 번… “결과 제출 전환” 10개월째 그대로

개편 이후 국토부가 한 조치는 시도에 공문을 보내는 것이었다.

국토부는 지난해 12월부터 올해 9월까지 ‘5개 이상 항목’ 경보 단지 목록을 첨부해 시도에 모두 다섯 차례 공문을 발송했다.

주요 내용은 개편된 조기경보시스템을 적극 활용해 달라는 협조 요청이었다. 그러나 지자체가 실제로 점검했는지, 무엇을 적발했고 어떤 처분을 했는지 결과를 보고하라는 요구는 한 차례도 없었다.

다섯 건의 공문에는 모두 “정기적으로 우리부에 제출하는 방식으로 전환 예정”이라는 문구가 들어갔지만, 10개월이 지난 현재까지 시행되지 않았다.

그 사이 인천의 한 단지는 국토부가 보낸 공문 목록에 네 차례 연속 포함됐다.

허영 의원은 “비리를 조기에 잡겠다고 만든 시스템이 전국 7,851개 단지에 경보를 띄우고도 실제 점검과 처분 결과가 어떻게 됐는지 정부가 모르고 있다”며 “국토부는 시스템을 부동산원에 맡겨두고 공문만 반복해서 보냈을 뿐, 경보 이후 무슨 일이 있었는지는 제대로 챙기지 않았다”고 지적했다.

이어 “실제 적발·처분 결과도 파악하지 않은 상태에서 경보 기준부터 대폭 줄인 것은 순서가 뒤바뀐 것”이라며 “지자체의 점검·적발·처분 결과가 시스템에 반드시 남도록 제도화하고, 실제 적발 사례와 후속조치 결과를 토대로 경보 기준을 다시 점검해야 한다”고 밝혔다. /끝/

[붙임1] 조기경보 이후 후속조치 자료 요구 항목 및 답변

[붙임2] 조기경보시스템 개편 전·후 시도별 경보 현황

[붙임3] 조기경보시스템 개편 때 삭제·완화된 주요 항목

[붙임4] 조기경보시스템 관련 국토교통부 공문 현황

[붙임1] 조기경보 이후 후속조치 자료 요구 항목 및 답변

[붙임2] 조기경보시스템 개편 전·후 시도별 경보 현황

[붙임3] 조기경보시스템 개편 때 삭제·완화된 주요 항목

[붙임4] 조기경보시스템 관련 국토교통부 공문 현황