지방 미분양 해법이라더니…

CR리츠 상반기 매입 ‘0건’, 감정가보다 비싸게 산 곳도

- 지난해 5월 이후 11개 사업장 3,612세대 매입… 올해 상반기 실적은 ‘0건’

- 신규 미분양 ‘0’ 가정해도 현 물량 편입에만 ‘9년’ 걸리는 속도

- 10년 전에도 전국 미분양의 1.5% 매입에 그쳐… ‘효과 한계’ 또 지적

- 미분양을 감정가보다 비싸게 매입한 사례도... “가격 규율 점검 필요”

- 허영 의원, ‘리츠 편입 착시’ 경고, “최종 매각까지 정책효과 살펴야”

정부가 지방 미분양 대책으로 10년 만에 다시 꺼낸 CR리츠가 올해 상반기에는 한 건도 매입하지 못한 것으로 나타났다. 일부 사업장에서는 감정평가액을 웃도는 가격에 거래돼, 더딘 집행 속도와 가격 적정성을 함께 점검해야 한다는 지적이 나온다.

더불어민주당 허영 의원이 한국부동산원으로부터 제출받은 자료에 따르면, CR리츠는 지난해 5월 첫 매입 이후 올해 9월 말까지 11개 사업장에서 총 3,612세대를 1조 6,885억원에 매입했다. 올해는 상반기 매입이 한 건도 없었고, 7월 149세대와 9월 486세대 등 2개 사업장 635세대를 매입했다.

국토교통부 통계상 올해 8월 말 기준 지방 준공 후 미분양은 2만 3,711호다. 첫 매입 이후 CR리츠의 월평균 매입량은 약 219세대로, 앞으로 신규 미분양이 더 생기지 않는다고 가정하더라도 현재 물량을 모두 CR리츠에 편입하는 데 약 9년이 걸리는 속도다.

CR리츠의 미분양 해소 효과를 둘러싼 한계는 과거에도 지적됐다. 지난해 국회예산정책처는 2009년 전국 미분양 주택이 약 16만 가구였을 당시 CR리츠가 매입한 물량은 약 2,500가구로 전체의 1.5% 수준에 그쳤다고 분석했다. 시장 전체보다는 일부 사업장에 유동성을 공급하는 성격이 강해 전국적인 미분양 문제를 해결하기에는 한계가 있다는 평가다.

더욱이 CR리츠 편입 자체를 미분양의 최종 해소로 보기는 어렵다. CR리츠는 건설사·시행사 등 사업주체가 보유한 미분양 주택을 매입해 자금 회수와 보유 부담을 덜어주고, 리츠는 해당 주택을 보유·임대한 뒤 향후 다시 매각하는 구조다. 기존 사업주체가 부담하던 미분양 부담을 일정 부분 리츠가 넘겨받는 만큼, 매입실적과 최종적인 미분양 해소는 구분해서 볼 필요가 있다는 지적이다.

이런 구조에서는 리츠가 미분양 주택을 얼마에 인수하느냐도 중요하다. 미분양 사업자는 손실을 줄이기 위해 높은 가격을 원하고, 리츠는 향후 임대·매각 수익을 고려해 낮은 가격에 매입하려 해 양측의 가격 차이가 쉽게 좁혀지지 않는다.

실제 현재까지 매입한 11개 사업장 전체 매입액은 감정평가액보다 4.7% 낮았다. 그러나 2개 사업장, 1,205세대는 감정평가액보다 높은 가격에 거래된 것으로 확인됐다. 두 사업장의 감정평가액은 총 7,243억원이었지만 실제 매입액은 7,423억원으로 180억원 많았다.

감정가를 웃돈 2개 사업장 중 한 곳은 감정평가액보다 39억원(0.6%) 높은 가격에 매입됐다. 다른 한 곳은 최초 분양가 1,256억원보다 141억원 낮은 1,115억원으로 감정평가됐지만, 실제 매입은 최초 분양가와 같은 1,256억원에 이뤄졌다. 감정평가액보다 12.6% 높은 가격이다.

감정평가액이 CR리츠 매입가격의 일률적인 상한은 아니다. 다만 높은 가격에 인수할수록 리츠가 향후 임대나 매각을 통해 회수해야 할 금액도 커질 수 있다. 허영 의원은 미분양으로 낮아진 시장가치를 반영하지 않고 최초 분양가 그대로 매입한 사례가 확인된 만큼, CR리츠의 가격 결정 기준과 협상 과정을 점검할 필요가 있다고 지적했다.

세제지원 적용 여부가 사업 성사에 영향을 미친 사례도 확인됐다. 한 사업장은 38세대, 141억원 규모의 매입을 계획했지만 취득세 중과배제 혜택을 적용받지 못하면서 등록 이후 최종 사업계획에서 제외됐다.

정부는 지방 미분양 대책에서 CR리츠를 주요 정책수단으로 거듭 제시하고 있다. 홍지선 국토교통부 장관도 인사청문회 당시 CR리츠를 지방 미분양 해소 방안 중 하나로 지속 추진하겠다고 밝혔다.

허영 의원은 “과거 CR리츠도 미분양 시장 전체에 미친 효과가 제한적이었던 만큼, 10년 만에 다시 꺼낸 정책이 같은 한계를 반복하지 않는지 살펴봐야 한다”며, “거래를 늘리는 과정에서 가격 규율이 느슨해진 것은 아닌지, 현재 매입 속도로 충분한 정책 효과를 낼 수 있는지 국정감사에서 면밀히 따져보겠다”고 말했다. /끝/

정부의 지방 미분양 주택 매입 CR리츠 재도입 발표('24.3.) 이후

CR리츠의 미분양 주택 매입현황

단위: 억원