PF 자기자본비율 5% 이하 사업장 5년새 50%→71%

5억으로 100억 PF 굴리는 사업자 더 많아졌다

- 정부, 저자본 고보증 PF 고질병 고친다더니... 현장선 더 심해졌다

- 올해 신규보증 PF사업장 70%는 자기자본비율 5% 이하

- 자기자본 확충 독려 ‘보증료 할인제’ 시행 1년 반… HUG 115곳 중 적용 6곳뿐

- 허영 의원 “PF 위기 초래한 저자본 사업구조 고착화 우려”

정부가 수년째 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 고질적인 ‘저자본 고보증’ 병폐를 개선하겠다고 나섰지만, 공적보증 현장에서는 저자본 사업장 쏠림이 오히려 심화된 것으로 나타났다.

국회 국토교통위원회 소속 허영 의원이 제출받은 자료를 분석한 결과, 올해 9월 말 기준 주택도시보증공사(HUG)가 주택도시기금 재원 PF사업장에 신규 보증한 51곳 가운데 36곳(70.6%)이 자기자본비율 5% 이하인 것으로 확인됐다. 한국주택금융공사(HF)가 은행 재원 PF사업장에 신규 보증한 사업장도 15곳 중 9곳(60.0%)이 해당 구간에 속했다.

가령 총사업비가 100억 원인 사업이라면, 보증심사에서 사업주 투자금으로 인정된 금액이 5억 원 이하라는 뜻이다. 사업주가 부담하는 자본이 부족하면 사업이 부실해졌을 때 손실을 감당할 여력도 작아지고, 금융기관과 보증기관으로 위험이 전이될 가능성도 커진다.

이처럼 자기자본비율이 낮은 사업장에 제공된 공적보증 규모도 상당했다.

올해 HUG가 승인한 신규 PF보증 9조 8,205억 원 가운데 7조 4,565억 원(75.9%)이 자기자본비율 5% 이하 사업장에 집중됐다. HF 역시 은행재원 PF보증 승인액 2조 4,223억 원 중 약 1조 7,031억 원(70.3%)이 해당 구간에 속했다. 사업장 수뿐 아니라 보증금액 규모에서도 저자본 사업장에 대한 집중 현상이 확인된 것이다.

2026년(1~9월) 신규 PF보증 사업장 현황

특히 HUG의 저자본 사업장 보증은 일시적인 현상이 아니라 최근 수년간 심화되는 추세라는 점에서 우려를 키운다.

2021년 HUG의 신규 PF보증 사업장 가운데 자기자본비율 5% 이하인 사업장 비중은 50.0%였지만, 올해는 70.6%까지 치솟았다. 전체 신규 보증사업장의 자기자본비율도 같은 기간 4.87%에서 3.61%로 낮아졌다.

HF에서도 눈에 띄는 변화가 확인됐다.

HF의 은행재원 신규 PF보증 사업장 가운데 자기자본비율 5% 이하인 사업장 비중은 2021년부터 2025년까지 연간 35~51% 수준을 유지했다. 그러나 올해 9월 말에는 60%로 높아졌다. 최근 6년간 가장 높은 수준이다.

정부는 앞서 2024년 11월 「부동산 PF 제도 개선방안」을 발표하며 저자본·고보증 구조를 PF 위기 재발의 주요 원인으로 지목했다. 사업주가 적은 자본만 투입하고 사업자금은 차입금에, 신용보강은 각종 보증에 의존하는 관행을 개선해 사업주 스스로 더 많은 위험을 부담하도록 하겠다는 취지였다.

자기자본비율 5% 이하인 사업장에 대한 PF보증 추이

(괄호 안은 당해연도 전체 대비 비중임)

이에 따라 지난해 3월부터 HUG와 HF는 자기자본비율이 10%를 넘는 PF 사업장에 보증료를 할인하는 제도를 시행했다. 사업주가 자기자본을 더 많이 투입할수록 보증료 부담을 낮춰주는 방식으로, 금융위원회도 제도 도입 목적을 ‘PF 사업의 자기자본비율 상향 유도’라고 명시했다.

그러나 제도 취지에 맞게 자기자본비율을 10% 넘게 높인 사업장은 극소수였다.

HUG는 지난해 3월 제도 시행 이후 올해 9월까지 신규 PF보증 사업장 115곳 가운데 단 6곳(5.2%)에만 보증료 할인을 적용했다. 특히 올해는 신규 사업장 51곳 중 할인 적용 사업장이 1곳(2.0%)에 그쳤다.

HF 역시 같은 기간 신규 PF보증 사업장 33곳 가운데 할인 적용 사업장은 5곳(15.2%)에 불과했다. 특히 올해는 신규 사업장 15곳 중 할인 적용실적이 전무했다. 제도가 실제 사업주의 자본투입 확대를 이끌고 있는지 의문이 제기되는 대목이다.

HUG·HF 자기자본비율 연계 보증료 할인제 적용 실적

이런 가운데 사업주의 자기자본 확충을 유도할 금융권 건전성 규제는 늦춰진 반면, 공적보증 공급은 대폭 늘어나는 상황이다.

정부는 올해 8월 주택공급 촉진을 위해 주거사업장의 PF 자기자본비율 규제 도입을 2027년에서 2029년으로 2년 유예했다. 동시에 HUG·HF의 PF보증 공급 목표를 올해 23조원, 내년 33조원으로 확대했다. 자칫 주택공급 확대를 위한 공적보증이 과거 PF 위기를 초래했던 저자본 사업구조를 그대로 뒷받침하는 결과로 이어지지 않도록 점검할 필요가 있다.

허영 의원은 “주택공급을 위해 정상사업장에 필요한 보증을 공급하는 것은 중요하지만, 사업주가 적은 자본만 부담하고 나머지 위험을 금융기관과 공적보증에 의존하는 구조가 더욱 고착화되는 것은 아닌지 우려된다”고 말했다.

이어 “정부가 PF 구조개혁을 추진한 지 2년 가까이 지났지만 공적보증 현장에서 뚜렷한 개선 흐름을 확인하기 어렵다”며 “국토부와 금융당국은 사업주의 자기자본 확충을 실질적으로 유도할 수 있도록 보증료 인센티브와 심사체계를 재점검해야 한다”고 강조했다. /끝/

[별첨] 자기자본비율 구간별 PF보증 사업장 현황

[별첨] 자기자본비율 구간별 PF보증 사업장 현황

 * 각 연도 신규 PF보증 승인 사업장을 기준으로 작성하며 동일 사업장의 변경·증액·연장보증은 중복집계하지 않음.

** ‘투자금’은 PF보증 심사 시 인정하는 투자금을 의미하며, 투자금/총사업비 비율은 보증승인 당시 기준으로 작성.

※ 2025년 이전 데이터는 별도 문의 바랍니다.

자료: 허영 의원실 (HUG·HF 제출자료 재가공)